Toch is nieuwbouw niet de enige oplossing voor het woningtekort, volgens Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de TUDelft. “Huizen moeten ook aansluiten op de behoefte van bewoners. Daar is met slimme oplossingen en andere invalshoeken nog een wereld te winnen.”

‍

“Internationaal gezien is Nederland absoluut een gidsland op het gebied van huisvesting. Mensen van over de hele wereld komen hier kijken hoe onze sociale woningbouw en volkshuisvesting zijn geregeld. Toch lukt het ons niet om het woningtekort op te lossen, ondanks onze kennis en het geld dat we beschikbaar hebben.” Een van de oorzaken is volgens Elsinga het gebrek aan politieke aandacht. “Tot een half jaar geleden ontbrak het met name in de landelijke politiek aan urgentie om het woningtekort op te lossen. Gemeenten en provincies zagen het probleem, maar de minister wuifde het weg. Pas sinds een half jaar is er politieke erkenning voor het tekort en bij de verkiezingen in maart zal het thema eindelijk echt op de agenda staan.”

‍

Mismatch

Naast aandacht vanuit de politiek kijkt ook de wetenschap naar mogelijke oplossingen voor deze maatschappelijke uitdaging. Als projectleider van het 1 Million Homes Initiative brengt Elsinga wetenschappers uit verschillende vakgebieden bij elkaar om met onderzoek kansrijke oplossingen inzichtelijk te maken. “We richten ons op het creëren van meer woningen, maar ook op een betere aansluiting op de woonbehoefte van mensen. Er is namelijk een grote mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Ouderen wonen vaak in hun eentje in een afbetaalde eengezinswoning van 130 vierkante meter, terwijl een jong stel niet méér kan betalen dan een studiootje van 30 vierkante meter, waar ze misschien ook nog kinderen een plek moeten geven. Die disbalans is een probleem, maar draagt tegelijkertijd een deel van de oplossing in zich. Als we het bestaande woningaanbod beter herverdelen, zetten we een belangrijke stap vooruit, ook zonder nieuwbouw.”

‍

Die transitie kan niet zonder lef en luisteren naar de consument

‍

Solidariteit

Het besef van ongelijkheid dringt steeds meer door en er ontstaan spontaan initiatieven voor solidariteit tussen generaties, constateert Elsinga. “Grootouders die hun kleinkinderen voorstellen van huis te wisselen bijvoorbeeld. Daarmee komt het huisvestingsysteem weer een beetje in beweging. Dat is namelijk gebaseerd op doorstroming: je begint op een kamer, dan naar een appartementje, eengezinswoning en wellicht daarna een twee-onder-een-kap. Word je hulpbehoevend, dan volgde vroeger een verzorgingstehuis. Die zijn de afgelopen periode echter allemaal gesloten waardoor er voor ouderen geen vervolgstap meer is. Ze blijven zelfstandig wonen, terwijl hun huis niet past bij de (zorg)behoefte. Zo stagneert de doorstroming.”

‍

Marktwerking en regelgeving

De marktwerking waarop de afgelopen kabinetten hebben ingezet versterkt bovendien de stagnatie en scheefgroei volgens Elsinga. “De markt richt zich met name op het hoge segment waardoor er, ondanks vele nieuwbouwprojecten, een gebrek aan betaalbare woningen blijft bestaan. Dit mechanisme wordt in de hand gewerkt door de huurtoeslag. Die maak het op dit moment vooral aantrekkelijk voor (buitenlandse) investeerders om zelfstandige eenheden te bouwen, voor studenten bijvoorbeeld. Terwijl er genoeg mensen zijn die willen samenwonen. Kortom, beleid en regelgeving sluiten niet aan bij de behoefte van mensen, maar vooral bij de behoefte van investeerders die de steun van de Nederlandse overheid benutten.”

‍

Fundamentele basisbehoefte

Elsinga ziet het als een taak van de wetenschap om met kennis een bijdrage te leveren aan het herstel van de balans. Elsinga: “Door actief verbindingen te leggen tussen het woondossier en bijvoorbeeld de zorg, maken we (financiële) winkansen inzichtelijk. Investeren in woningen voor ouderen verlaagt bijvoorbeeld de zorgkosten. Sterker: een goede woning is zo’n belangrijke basis voor een gezonde deelname aan de maatschappij, dat een investering in deze fundamentele hoeksteen op heel veel maatschappelijke vlakken winst oplevert. Door die mechanismen inzichtelijk te maken, wordt het draagvlak voor een inclusief en duurzaam woonsysteem vergroot.”

‍

Politieke lading

Een ander doel van de wetenschap is volgens Elsinga de politieke lading rondom het thema wonen te doorbreken. “In Nederland is het debat altijd politiek gekleurd: rechts staat voor een eigen huis, links wil een sterke sociale huursector. Terwijl die tegenstelling er niet hoeft te zijn. Een goede woning is niet links of rechts, maar een politiek-neutrale basisbehoefte. De gedachte achter de Woningwet – opgesteld door een liberale regering nota bene – was dat je gezond moest zijn om goed te functioneren in de maatschappij, en dat een goede woning daaraan ten grondslag lag. Dat inzicht gun ik meer erkenning en draagvlak, zodat huisvesting een breed gedragen thema is, ongeacht politieke voorkeur.”

‍

Reality check

Woningcorporaties vervullen een belangrijke maatschappelijke rol waar ze trots op mogen zijn. Trots zonder zelfgenoegzaamheid overigens, benadrukt Elsinga. “Ze moeten blijven innoveren en ontwikkelen. Slim omgaan met beschikbare woningen, efficiënt investeren in nieuwbouw met oog voor betaalbaarheid, duurzaamheid en toekomstige levensbehoeften. Dat zorgt voor woningen die passen bij hun bewoners. We moeten af van de gedachte dat het alsmaar groter moet. De afgelopen eeuw zijn we in Nederland gegroeid van 8 vierkante meter per persoon naar 65 vierkante meter. In Tv-programma’s dromen we met elkaar van vrijstaande villa’s aan de rand van de stad als eindstation. Echter, de tijd van grootschalige subsidies voor de woningmarkt is voorbij, we moeten toe naar duurzame woonconcepten en businessmodellen die passen in 2021. Ik denk juist dat we kleiner moeten gaan wonen en dat het tijd is voor een reality check: wat is nou echt mijn woonbehoefte en wat past bij mijn budget? Ook dat zal bijdragen aan het inzicht dat de huidige markt funest is voor de volgende generatie. Wie nu klaar is met studeren kan alleen maar terecht bij een particuliere verhuurder met hele hoge huren en dus niet bouwen aan een toekomst of sparen voor een koopwoning. Die ontwikkeling wordt op de lange termijn schadelijk voor de huidige jonge generatie.”

‍

Anti-urbanisatie

Wie die reality check doet bij zichzelf, ontdekt misschien wel de behoefte aan rust en ruimte. Een tendens die volgens Elsinga al zichtbaar aan het worden is. “Zeker ook door corona is een nieuwe ontwikkeling op gang gekomen als tegenreactie op de grote trek naar de stad – de urbanisatie. Willen we daar eigenlijk nog wel wonen, in die drukke en dure steden? Is een betaalbare woning buiten de randstad, met meer ruimte, niet aantrekkelijker? Zeker nu thuiswerken gemeengoed aan het worden is, neemt de populariteit van het platteland toe. Dat is ook zichtbaar in televisieprogramma’s als Het dorp en in het werk van architecten als Rem Koolhaas, die kanttekeningen plaatsen bij het idee van de stad als maakbare en ideale woonomgeving.”

‍

Lef en luisteren

Als bewoners hun behoefte duidelijk hebben, is het aan projectontwikkelaars, woningcorporaties en de politiek om daarin te voorzien. Daarvoor zal de sector moeten innoveren en oude patronen moeten loslaten. Elsinga: “En natuurlijk moet er flink gebouwd worden, maar vooral op een andere manier. Efficiënter, duurzamer en met oog voor inclusief wonen. Ook zal averechtswerkende regelgeving, zoals de huidige huurtoeslag, op de schop moeten. Die transitie is cruciaal en kan niet zonder lef en luisteren

Over professor dr. ir. Marja Elsinga

Professor dr. ir. Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance aan de faculteit Bouwkunde van de TUDelft. Ze doceert wonen en woningmarkt en begeleidt promovendi uit Europa, Azië, Afrika en Latijns-Amerika. Ze is gasthoogleraar aan de Tongji University in Shanghai in China.

‍

1M HOMES INITIATIVE

Marja Elsinga is projectleider van het 1M Homes Initiative: een interdisciplinair platform van onderzoekers en wetenschappers dat de ontwikkeling van kennis over een inclusieve, betaalbare, klimaatvriendelijke en gezonde leefomgeving wil bevorderen. Samen met andere universiteiten, hogescholen, bouwbedrijven, woningcorporaties, provincies, materiaalleveranciers en ingenieursbureaus heeft de projectgroep een voorstel van 10 miljoen euro ingediend bij de Nationale Wetenschapsagenda. Het voorstel is erop gericht het complexe systeem te veranderen en een nieuwe manier van bouwen te stimuleren. Energieneutraal, circulair, solidariteit over generaties heen garanderen. Daarmee levert het initiatief een belangrijke bijdrage aan toekomstige woonoplossingen. Lees meer op: https://www.tudelft.nl/bk/onderzoek/onderzoek-bijbouwkunde/1m-homes/.

‍